อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การลงทุนที่แย่… แต่มันไม่เหมาะกับทุกคน และไม่ใช่สำหรับบริษัทอย่าง Berkshire Hathaway
Warren Buffett และ Charlie Munger สองตำนานแห่งโลกการลงทุน เคยพูดไว้อย่างตรงไปตรงมาว่า พวกเขา “ไม่สนใจอสังหาริมทรัพย์” ในฐานะสินทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว แม้จะเคยพิจารณาซื้อบริษัทอสังหาฯ ใหญ่ และแม้ Charlie เองจะเคยทำเงินก้อนแรกจากอสังหาฯ ก็ตาม
📉 ทำไม Buffett ถึงไม่ลงทุนในอสังหาฯ?
1. อสังหาริมทรัพย์มักถูกตั้งราคาอย่างถูกต้องแล้ว
- Buffett มองว่า อสังหาฯ ที่พัฒนาเสร็จแล้ว โดยเฉพาะอสังหาฯ ที่ REITs ซื้อขายกัน มักจะ ถูกตั้งราคาไว้ใกล้เคียงมูลค่าที่แท้จริง อยู่แล้ว
- จะมีโอกาส “ซื้อถูกมาก” ได้ ก็ต่อเมื่อเกิดความโกลาหลครั้งใหญ่ เช่น ช่วง RTC Crisis ที่เจ้าของทรัพย์ไม่รู้แม้กระทั่งว่าตัวเองถืออะไรอยู่
2. C-Corp อย่าง Berkshire เสียเปรียบด้านภาษี
- รายได้จากอสังหาฯ ต้องเสียภาษีระดับองค์กรก่อนส่งถึงมือผู้ถือหุ้น
- เมื่อเทียบกับ REITs, บุคคล หรือ Partnership ที่มีโครงสร้างภาษีที่มีประสิทธิภาพกว่า ทำให้ Buffett ไม่สามารถแข่งขันได้
3. อสังหาฯ ใช้แรง ใช้เวลา และไม่ Scale ง่าย
- การหาทรัพย์ ต่อรองราคา ดูแล ซ่อมบำรุง เจรจาค่าเช่า ใช้เวลาและพลังงานมหาศาล
- แต่ถ้าลงทุนในหุ้นหรือกองทุนรวม ทำได้ในไม่กี่วินาที และไม่ต้องเจอ “คน” หรืออารมณ์ของเจ้าของทรัพย์
💡 แล้วอสังหาฯ ยังน่าลงทุนอยู่ไหม?
คำตอบคือ: ใช่… ถ้าคุณ “เล่นเป็น”
แม้ Buffett จะไม่ลงทุนในอสังหาฯ แต่เขาก็เคยพูดไว้ในปี 2012 ว่า
“ถ้าผมทำได้ ผมจะซื้อบ้านเดี่ยวสักแสนหลังเลย เพราะถ้าถือระยะยาว และกู้ด้วยดอกเบี้ยต่ำ มันให้ผลตอบแทนดีกว่าหุ้นซะอีก”
🔑 เงื่อนไขที่คุณควรซื้ออสังหาฯ คือ…
- ซื้อในช่วงที่ราคาต่ำและดอกเบี้ยต่ำ
→ เหมือนปี 2012 ที่บ้านตก 30–50% และกู้แบงก์แค่ 3% คงที่ - ใช้ Leverage อย่างชาญฉลาด
→ บ้านราคา 5 ล้าน วางเงิน 5 แสน บ้านขึ้นเป็น 6 ล้าน = กำไร 1 ล้าน หรือ 200% จากเงินตัวเอง - บริหารเชิงรุก เพื่อทำกระแสเงินสด
→ ทำเลดี ปล่อยเช่าได้จริง ค่าเช่าสม่ำเสมอ - มองอสังหาฯ เป็นธุรกิจ ไม่ใช่แค่สินทรัพย์
→ ต้องเข้าใจการบริหารจัดการ ทรัพย์เสีย ต้องซ่อม
→ วางแผนภาษีให้ดี และมีระบบบัญชีที่ชัดเจน - คุณมีเวลาและทีมที่จะจัดการ
→ ถ้าคุณไม่มีเวลา อสังหาฯ จะกลายเป็น “งานประจำ” ไม่ใช่การลงทุน
✅ สรุปแบบ Buffett-style
- ถ้าคุณเป็นบุคคลธรรมดา มีโครงสร้างภาษีดี กู้ได้ และมีเวลาบริหาร อสังหาฯ ยังคุ้ม
- ถ้าคุณหวังจะ “คลิกซื้อ แล้วรวย” แบบหุ้น → ผิดทางแล้ว
- Buffett ไม่ลงทุนในอสังหาฯ ไม่ใช่เพราะมันไม่ดี แต่เพราะ เขาไม่มีข้อได้เปรียบ ในเกมนี้
- แต่ถ้าคุณมี… เล่นเลยครับ
อสังหาฯ ไม่ใช่การลงทุนโดยอัตโนมัติ เว้นแต่คุณตั้งใจซื้อเพื่อลงทุนอย่างแท้จริง
